【资讯】港中旅旅游地产图谋

港中旅旅游地产图谋

作为香港四大老牌中资企业之一，香港中旅国际投资有限公司(港中旅，0308.HK)地产业务一直不温不火。不过，借助国内旅游业升温以及对旅游地产主业的重新定位思考，港中旅计划在未来一段时间在旅游地产业务上持续发力。　　3.15日，港中旅发布了2011年年报，报告期内总收入为43.53亿港元，同比微降2.5%，而净利润则达到6.95亿港元，同比飙升3.48倍。引人注目的是，港中旅执行董事兼总经理许慕韩在业绩说明会上表示，港中旅今年7.3亿港元的资本开支中，部分将投入珠海海泉湾度假区二期、咸阳海泉湾度假区以及深圳聚豪高尔夫球会共3个旅游地产项目。　　作为国资委首批确定的16家以地产为主业的央企之一，港中旅的地产业务并没有庞大的规模和耀眼的业绩。但分析人士认为，在“旅游带地产、地产促旅游”的业务模式下，港中旅有望获得旅游地产的新一轮竞争优势。　　早在2011年，港中旅集团董事长张学武曾表示，未来10年该公司的发展大计已经制定，计划分两步走，在2015年成为亚洲最大的旅游集团，在2020年跻身世界五大旅游集团之列，届时其营业收入将达到2400亿元。其中休闲度假业务方面，在2015年其温泉度假区和山地旅游度假景区均将增至10个。　　三项目试水　　由于旅游和地产的天然关联性，港中旅在上世纪80年代就已经介入到房地产领域，但主要是以旅游景区周边的住宅销售为主，真正意义上的旅游地产产品仍一直在研究和探索之中。珠海海泉湾度假区、陕西咸阳海泉湾度假区以及深圳聚豪高尔夫球会这三大旅游地产项目目前是港中旅试水旅游地产的关键。　　“旅游市场竞争非常激烈，如果单纯做旅游项目风险较大，在这样的情况下如果同时有房地产项目跟进，就会在总体投资上降低风险，并且为旅游项目带来充分的人气和环境支撑。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。　　港中旅集团副总裁傅卓洋也在此前表示，“旅游行业利润很薄，我们希望通过地产来平衡一下投入产出关系，但现在做得还不够好。”　　在其2011年43.53亿港元的营业总收入中，来自房地产销售方面的收入贡献极为微薄。港中旅最主要的旅游地产项目珠海海泉湾度假区近年来的盈利状况起伏也很大，公司人士希望这种局面在未来得到改观。　　根据港中旅人士的表述，在旅游地产方面目前主要任务是做好这3个存量项目，其他区域正在和地方政府洽谈，未有定论。同时考虑到宏观调控因素，3个存量旅游项目的推售也将异常谨慎。　　目前，港中旅的旅游地产全国布局雏形基本形成，即围绕着东北、华东、华南这三大经济圈进行重点发展。而在中长期计划中，港中旅希望用5~8年的时间，在全国完成10大旅游基地的战略布局。　　“我们的旅游地产是与在全国建设10大旅游休闲目的地的布局相联系的，我们是用这个布局来主导市场选择，先是沿海选择，然后是沿江选择，从沿海逐步向内地延伸，这是港中旅地产开发的一个特点。”傅卓洋表示。　　鉴于旅游地产项目前期的巨大投入和短期内资金回笼困难的情况，港中旅也正在努力从资金层面支持这一首要支柱产业的“开销”。　　目前，港中旅手中握有现金及等价物共计35亿港元，财务状况较为良好；同时，钢铁、物流、酒店以及芒果网的分拆上市都已经提上日程，包括港中旅自身的回归A股计划也一直都在积极推进，一旦在资本市场上取得新的突破，将给旅游地产的开展带来很强的现金支援。　　优势与难题　　分析人士指出，目前国内能够和港中旅形成类比和竞争的，主要是另外两家在A股上市的旅游大户——中青旅和华侨城。　　中青旅对于房地产业务仅仅是策略性的零星进入，并没有和其全国范围的旅游业务形成协同效应。在2011年年报中，由于房地产市场的调控使得公司房地产投资业务严重下滑，从上年同期的3967万元直降到-85万元，也直接对整体业绩造成了巨大拖累。　　而一直以“旅游+地产”业务风靡全国的华侨城正在开始轻资产的业务转型，打造“以文化为核心，旅游为主导，中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商”，并在有意淡化和收缩越来越“喧宾夺主”的地产业务。　　“相比这两家公司而言，港中旅已经开始展现更多的优势，地产主要定位于旅游产业链的延伸业务跟增值业务，跟旅游主业结合得非常好。”上述人士表示，加上全国性酒店业务的接收和拓展、旅游演艺和旅行社客源的支撑，港中旅的旅游地产正在形成全产业链的核心竞争优势。　　在旅游行业，旅行社仅能赚取微薄的中介收益，而且竞争日益激烈，而贯穿于全产业链的旅游产品包括休闲度假设施、酒店等则分享了旅游市场的大部分收益。　　“如果旅游产品设计独特，有规模，能同时满足商务与家庭人士的出行、游乐需要，那么项目的收益前景就会相当看好。未来在交通、休闲项目等诸方面都将比较适合家庭旅游和商务旅游的港中旅度假村产品，应该在盈利方面有比传统业务更加出色的表现。”旅游业分析师表示。　　不过，在此前谈到旅游地产开发时，傅卓洋坦言港中旅正在面临三大难题：国内还不成熟的旅游地产品牌结构问题、动辄数十亿元的高额投入并面临旅游与地产两大产业协调的投资结构问题，以及大规模拿地、综合性开发的资源获取问题。　　“现在拿2000亩或5000亩地做旅游地产非常困难，要求必须分期分批来做，这增加了整个项目综合设计的难度，也增加了整个项目平衡产出的风险性。”傅卓洋表示。　　此外，相比于住宅和商业清晰的盈利计算，旅游地产的盈利计算也十分复杂，需要将景区成本、土地成本、运营成本等综合计算，这无形中也增加了港中旅前期布点的难度。

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