2012年楼市调控基调不放松商业地产领跑楼市行情

0379home讯 2011年限购令的正式施行，让住宅市场观望渐浓，不少人选择从投资住宅转向投资商业地产，一场由商业地产驱动的房产变革悄然而至，喧闹匆忙中也奠定了楼市格局改变。2012年楼市调控基调不放松，商业地产热度不减。进入五月份，楼市正式迎来炎热的夏季，而商业地产依旧引领着楼市的行情。

众多房企“逐鹿”商业地产

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商业地产 继续领跑楼市行情

随着住宅市场受到宏观调控等多种因素的影响而迅速降温，而火爆的商业地产，成为2011年部分房企年度“成绩单”的拯救者。据相关数据显示，2011年，全国商品房销售额达5.9119万亿元，而商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到16.1%和23.7%；办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%，可以说商业地产为2011年相对低迷的楼市撑起了“半边天”。

有业内人士分析，商业地产的发展在未来两年，可能出现比较大的飞跃。十年商业地产的周期有点长，未来两三年就将是郑州等二三线城市商业地产的一个发展关键。

据相关机构统计，2012年第一季度郑州市办公产品销售面积8.5万㎡，销售额11.8亿元，销售均价13882.4元/㎡，同比上涨9.6%，在市场大环境的影响下，办公产品作为一种相对稀缺产品价格依然持续走高。

2012年第一季度办公产品供应面积6.2万㎡，销售面积8.5万㎡，呈现供不应求的态势，成交均价走高也是理所应当。

2012年第一季度郑州商业产品销售面积8.4万㎡，销售额10.2亿元，成交均价12142.9元/㎡，同比下降2.1%，第一季度郑州市商业产品呈现“以价换量”的现象。2012年3月商业产品成交量逐渐回暖，成交价格却下调。

竞合地产王东分析认为，郑州自2011年下半年以来，商业地产的供应量一路上扬，导致2012年郑州商业地产将出现供大于求。第一季度的价格出现回调也是理所当然的，这是郑州商业地产走向理性和成熟所必须经历的。

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众多房企“逐鹿”商业地产

开发商们对商业地产的热情也不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。尤其二三线城市成为众多大型房地产企业“觊觎”的对象，商业地产成新宠。

2012年，楼市调控基调不放松，开发商对“去库存”、“快速变现”的诉求更加强烈，开始不得已加大优惠力度、收缩战线、放缓施工等来应对局面，也有很多开发商将目光投向不限购、不限贷、回报高、升值潜力巨大的商业地产。这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有，有业内人士称，中国房地产业正在掀开商业地产时代！

“布阵商业地产，抢食商业蛋糕”成了去年以来楼市最大的看点。万科、招商、龙湖、保利等昔日传统住宅开发企业，纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，万科集团总裁郁亮公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。

近几年来，郑州市也不断涌现出大大小小的商业项目。目前郑州不仅有万达、华润、宝龙等国内商业巨头的抢先进驻，锦艺城、西元国际广场、温哥华时代广场及升龙旗下的综合体商业等也均是大型的商业地产项目。

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郑州商业地产的机遇与挑战

众所周知，工业化带来城市化，而城市化带来的人口聚集、商业聚集、资源聚集、功能聚集是城市商贸发展的前提和基础。

据统计显示，目前郑州的工业化率达60%，城市化率却只有40%左右，也就是说郑州的城市化“缺了不少课”，在这个“补课”过程中，郑州积累商机是不可小看的。

“按照郑州城市发展目标，目前的城市化水平在40%~50%之间，未来郑州的城市化运动必然带动商业的重大发展和调整，一些新的商圈将形成，老的商圈将进行整合提升。”河南财经政法大学教授李晓峰说。

从以上角度看，郑州商业地产有着很大的发展机遇。但是2009年以来郑州商业地产的发展过程中，也出现很多问题，给商业地产的继续繁荣带来了很大的挑战。

据业内人士介绍，2009年之前郑州市商业市场需求不足，且一直处于供大于求的态势，但是2009年商品住宅市场的异常火爆点燃了商业市场，顿时商业产品炙手可热，全年供应远远不能满足需求，与此同时，商业产品的价格也实现了质的飞跃。2010年在楼市春风的推动下商业产品依然热销，价格每平方米一举突破万元。2011年商业产品供应量水涨船高，受住宅市场限购的影响商业产品的成交量有所下滑，但价格再度飞跃，商业市场的泡沫成为隐忧。

业内专家也给准备购买商铺的客户提了一些有益的建议。河南财经政法大学教授李晓峰表示，买商铺时要把握三要素：选准位置、看准物业、弄清经营模式。河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为买商业地产需要注意：选品牌、选实力、选结构。广大购房者购买商业地产时参照这六点，自会对商铺有一个全面、合理的评估。（记者曾邦华文李文波图）

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